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提起商业地产,人们总会想起繁华大都市,但,也有人选择将目光聚焦三、四线城市。武汉高盛智信商业地产营销策划有限公司总经理梅林就是这其中的一位杰出代表。自2008年公司转型伊始,梅总就将目光聚焦在了三、四线城市商业地产服务领域。多年的操盘实践,让梅总对湖北省内三、四线城市商业地产发展有了更多了解、更深思考。

最近,梅林先生结合自己的亲身经历,提笔完成《商业地产操盘实录》一书,期望藉此能为湖北商业地产界不断总结、创新贡献自己的力量。为此,亿房网与《武汉房地产》杂志走进武汉高盛智信,就湖北省内三四线城市商业地产发展的现状的一系列问题采访了梅林先生。

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采访伊始,梅林在介绍公司时非常简单:高盛智信的业务范畴其实非常窄,我们只专注于湖北省内三四线城市最具竞争力和代表性的商业综合体项目,无论是麻城广场、红安将军城中央大街、蕲春棕盛广场、还是咸宁沃尔玛购物广场、随州闽江国际广场,我们只操作“5个最的商业综合体”,即:地段最繁华、规模最合理、业态最齐全、配套最完善、开发商最睿智。对于商业项目的选择,我们有自己的标准,并不是商业综合体我们就会接手,我们参与的一定是上述5个最的项目,为什么这么选择?是因为我们对于未来三四线城市商业综合体发展方向有两个预判:一、三四线城市现有商业已经落伍,需要更新换代,一定会出现能代表未来商业发展趋势的商业综合体;二、四线城市,只能存活一个商业综合体,也就是说,在四线城市里,商业综合体项目只有第一名,没有第二名,第二名的结局就是被淘汰。

第一个预判的依据,来源于我们发现,即使是在地级、县级城市,如今市民出来逛街的主要目的也都不再是单纯的购物,更多的是希望出来聚会、聚餐、娱乐、休闲等等,而能满足这种复合功能需求的只有商业综合体(传统步行街很难满足休闲娱乐需求)。第二个判断的依据是,中小城市的成熟商圈范围很少,尤其是四线城市,只有一个商圈。这些四线城市人口规模往往只能支撑起一个商业综合体,所以,具备“5个最”的商业综合体在县级城市往往能产生极强的轰动效应,颠覆旧有的商业格局。

但不幸的是,眼下很多三、四线城市商业综合体的开发已经过量了,出现大量商业泡沫。梅林告诉笔者,因为工作的关系,自己几乎走遍了湖北省内大部分三四线城市,但多数三四线城市都存在商业地产开发过量的问题(咸宁温泉区一条街上建设了7个商业综合体)。一方面是三四线城市人口外流明显(人口流动方向是山民变村民、村民变居民、居民变市民、市民变移民);另一方面是中小城市的商业开发出现过度开发、野蛮生长。

尤其是目前三四线城市住宅市场不景气,这更会挤出部分资金进入商业地产开发领域。在大悟县,一个临街商铺项目数年前的销售价格是1万/㎡,但到了2015年商铺价格已经上涨到了3万/㎡而且一铺难求。这样的利润及回报示范,必定会造成更多的资金向三四线城市商业地产涌进。”



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三四线城市商业地产开发热的原因究竟在哪?梅林用几组数据向笔者勾勒了目前三、四线城市商业地产的开发热背后的原因。“在三四线城市,有商铺可以卖到6-7万/㎡,超过武汉市大部分商铺价格。高盛智信曾服务过蕲春棕盛广场,开盘第一天销售收入就超过3亿元,其销售速度及利润空间对传统住宅地产开发商是极具诱惑力的。众所周知,三四线城市的住宅价格和武汉市住宅的差价非常大,但是,三、四线城市商铺的售价却与武汉市不少商铺的售价基本持平。这些都会刺激开发商转向开发商业地产,尤其是在当前三、四线城市住宅普遍去化困难的情况下,更是如此。在咸宁崇阳,有开发商以1500万/亩(注:相当于22727元/平米)的价格拿地进行商业开发。这一价格的确惊人,笔者查阅资料发现,2013年越秀汉口精武地块双料地王价格也才12617元/平米。

热度虽高,问题不少。首先是不少开发商理念还停留在传统住宅开发的思维模式上,第二是部分开发商管理 团队不专业,第三是专业操盘人才严重匮乏,第四、部分品牌商家放慢开店步伐导致招商压力加大。梅林进一步分析道:部分三四线城市开发商股东结构复杂、融资渠道不畅、团队不专业、没有资源也不愿意整合资源,只想把商业项目当猪养,不想也没实力把项目当儿子养,是大多数商业地产失败的根源。

所以,我们总结的目前三四线城市商业地产开发存在四大矛盾:一是商业地产的增长速度超过了住宅的开发速度;二是商业项目的增长速度超过了店家开业的速度;三是店家开店的速度又超过了居民消费能力的实际增长速度;四是电商冲击越发明显,三四线城市商业综合体也难幸免。



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在我们接触到的开发商中,可能只有10%的开发商最后能在商业地产领域有所斩获。采访过程中,梅林不断强调着自己对开发商的观察:三四线城市开发商分为“三类”;即先知先觉;后知后觉;不知不觉。先知先觉者少,大部分是后知后觉,还有更多开发商则是在不知不觉中被淘汰,以前一不小心在住宅地产发了财,现在一不小心在商业地产中破产,而且破的很惨。

“新一代三、四线城市的商业地产开发商正在这种分化中孕育,今后三、四线城市优秀的商业地产开发商必然会具备以下几个条件:至少经历过1个商业地产项目的洗礼、有资金积累、对城市区域未来商业发展有好的预判、有信得过的管理运营团队。”

这10%的商业开发商目前看来和其他开发商究竟有哪些区别?面对笔者的疑问,梅林用自己亲历的两则招商插曲来回答了笔者的疑问。前段时间,我们所服务的某商业项目开发商,问我最近的招商进度为何偏慢,我问开发商怎么得出这个结论,不料对方回答:最近你们招商团队的接待费用报销频次明显减少,我看这一指标,就知道最近招商进展不大。

另一则故事则是前段时间一位开发商问我们为什么没有与沃尔玛、金逸影院、苏宁电器等商家深入沟通、积极引进,我回答称这些大品牌要求很苛刻,我们这个项目暂时还达不到这些大品牌的要求。开发商跟我说:我们做商业商业综合体,不要只关注短期租金、利润,如果没有招到最优秀的品牌,或者这些优秀的品牌入驻竞争项目,到时候项目运营不成功,我们会更被动,哪里还有效益和利润?我们没有别的选择,只有全力把这些优秀的商家资源都招进来,才能在未来3~5年市场竞争中掌握更大的主动权。”

由此可见,这些新型开发商对商业地产的每一个环节都很重视、舍得投入,同时也极具前瞻性眼光,显然,这些开发商在未来的商业地产竞争中会占据更多的优势。有的开发商连商业运营管理公司都迟迟不愿组建,在关乎商场业态配比的招商事宜上对租金高低过于拘泥,这显然都不是新一代商业地产开发商应有的觉悟和素质。”



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虽然竞争激烈,虽然商业地产仍然野蛮生长,但梅林对三、四线城市商业综合体的发展仍然非常看好。“不少三、四线城市城区中心的老影院、老中学搬迁,最终所呈现出来的三面临街、甚至是四面临街、极具商业价值的地块,这实在是这个时代给予商业地产人的绝好机会。我不敢说今后还有多少这样的机会,但至少是前所未有的。

但布料再好也需要高水平的时装设计师,如果面对这样的地块,开发商有思想、有实力,并能和各方合作伙伴充分协作,同时具备天时、地利、人和,这样的商业项目才能最终成功。而且,随着新一代商业地产开发商的涌现,他们更可能主动、有选择地去开发、收购商业项目,未来三、四线城市的商业地产一定会更精彩。”

“但是,商业地产领域鲜有常胜将军。”采访最后,梅林用这句话为当前三、四线城市商业地产开发机遇风险、并存的现实冷峻作结。商业项目,不论有多少优点,只要有一个缺点,项目最后的结局就可能失败。商业综合体从前期拿地到规划设计、再到招商、销售、运营管理,每一个环节都不能出差错,商业项目才有成功的可能性,我们要做的,就是不断更新自己的商业理念、知识结构及操作水平,协助开发商打造一个引领市场潮流并无愧于商业地块的商业作品。



制作:许海 编辑: 郑天铭 监制:米浩
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