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时值2015年年中,武汉商业地产尤其是销售型的商用物业2015年上半场表现如何?哪些区域的商业可能成为武汉城市繁荣的下一个亮点?整个楼市今后的发展方向又有哪些可能?带着这些彼此关连的问题,亿房网商业地产联合《武汉房地产》杂志一起采访了思锐(武汉)地产顾问有限公司常务副总经理张敏先生。

采访在轻松自在的氛围中展开,从福州的出租司机到武汉楼市围城,都成了我们讨论的话题。面对我们的提问,张敏先生多数回答都从自己的切身经历出发,简单、亲切、易懂。让我们一起来看看,身处楼市波澜的张敏先生最近又有了哪些新思考。

商界人物志

“眼下商铺仍然不好卖。”面对我们关心的2015年上半年商铺销售的整体形势,张总敏开门见山。“以前是限购限贷,资金都往商铺投资里涌,但如今这些政策都没有了,商铺肯定会有点吃力。而且,从08年到13年这几年间商铺的供应量太大了,所以,现在市场还需要一个缓冲。”

“另外一个原因就是现在不少商铺项目的口碑太差,回报率低。优质项目太少。”在这样的大背景下,商铺的成交价格自然也不可能一直延续上涨态势。“预计商铺成交价格目前还是会以稳定为主,近期追涨的可能性不大。”



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既然市场上优质商业项目仍然稀缺,那练就一双火眼精金从万千商业项目中遴选出优质项目就变得至关重要。思锐地产目前代理的项目20多个,对项目评估自有一套可行方法。张敏告诉笔者,自己一般会按照四个步骤来考量一个商业项目可能的前景:

第一是看项目所处的商圈,以及该项目在这一商圈中是领导者、追随者还是补缺者。第二就是看项目规划、业态、动线、建筑立面,即产品本身。第三就是看项目所能落实引进的品牌、商家、主力店。最后当然要考虑投资回报和价格,这也是投资者最根本的出发点。



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社区商业一直是市场上可销售型商用物业的最主要供应来源,也是目前武汉市商铺供应中占比最高的产品。未来的社区商业还会有哪些发展趋势呢?对此,张敏表示,未来社区商业向邻里中心升级就是一个很好的趋势。“更有规划、更多个性、更具体验感应该是未来社区商业发展的一个很好的方向,其最直接的指向就是向邻里中心升级。”

“其实现在市场上已经有这种发展趋势了。已有开发商尝试将青少年宫引入社区。这些都已超越了我们此前对社区商业‘满足简单生活日用’的概念。瞄准周边15分钟内邻里客群,满足家庭休闲时光,2-3万方的体量应该是未来邻里商业比较好的规模。”“周末或下班回家,也许更多的人真实的需要并不是去一个遥远的地方去逛街,而是在家门口的邻里商业里度过一段轻松惬意的家庭休闲时光。”



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作为当前国内最主要的两个投资出口之一,不同片区楼市投资价值高低一直是诸多网友关注的话题。那眼下武汉还有那些片区具有较高的商业成长潜力呢?对此,张敏先生也给出了自己的观察:洪山区仁和路附近东湖新城多有个百万方大盘在此扎堆,今后的商业潜力不可小觑。“金地自在城117万方,福星惠誉东湖城120万方,花样年花郡又有26万方,这么多有实力的房企在这里扎堆,随着居民入住,这里的商业肯定也会有一个很大的变化。”

张敏同时指出,目前部分开发商受利润驱使,开发过程中存在堆砌商业面积的做法。“不管三七二十一,先把商铺盖起来再说。对于这样的项目,投资者应该准确预估项目周边的消费能力,不可被虚张声势的商业体量所迷惑。”



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商业地产也是整个楼市的一部分,尤其是2015年上半年政府接连抛出楼市利好政策,武汉在全国楼市中的表现也比较抢眼,未来武汉楼市发展的方向在哪里呢?“将来人们真正需要的可能还是要有一套真正满意、好的居所,而不是要有面积多么大房子,或者说有好几套房子。”

为什么这么说呢?张敏的结论还要从自己买房的经历说起:看了好多楼盘,有的小区过大,人员嘈杂;有的环境不好,实难满意;说起来武汉这么大,而且江河湖泊纵横,环境资源得天独厚,但真正当年想去找一个合适的居所时,却发现这也不是件容易的事。”“尺度合适,整体品质向好,这样的住宅产品可能会更受欢迎。”“渐渐的人们会追求住的‘好’,而不是住的面积‘大’。”

制作:许海 编辑: 郑天铭 监制:米浩
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