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潘韬,旭美商业投资管理有限公司首席执行官。在涉足商业地产之前,潘韬是一名外交官。2005年,潘韬加入万达集团,担任万达商务部总经理。此后,潘韬又历经金地北京中心涅槃重生、宝龙地产丰富多彩的物业形态,三益佳柏的不动产资产管理模式,并逐渐成为一个颇具个人风格的成熟商业地产纵横家。

从2005年到2015年,整整10年。10年间,中国商业地产整体格局已有翻天覆地的变化。在历经近乎野蛮的上半场起跑之后,进入下半场的商业地产开发又该选择怎样的发展路径?带着这一问题,亿房网商业地产频道联合《武汉房地产》杂志,在7月30日中国商业地产大讲坛(武汉站)活动现场采访潘韬先生,让我们来听听这位商业地产风云人物对此又有怎样的思考。

商界人物志

人人都在谈商业地产行业格局已变,下半场比拼开启,但关于商业地产进入下半场后开发企业需要做哪些关键改变,却一直是众说纷纭。而在潘韬看来,商业地产进入下半场最主要的标志就是:商业地产不再依赖开发利润。这自然也要求开发企业要重新考虑自己的利润来源。“商业地产会慢慢回归商业的本质,商业运营好坏、物业投资回报率高低,都会成为更关键的因素。开发—销售—获利这样的商业地产开发模式将逐渐成为过去。”

为什么会有这样的判断呢?“因为市场已经不再有依靠开发利润的条件了。”谈到这里,潘韬先生一语中的:“开发利润在下降,而融资难、融资成本偏高的情况还在加剧,两相叠加,最后的结果自然是开发商已经无法单纯依靠开发利润来维持项目开发了。”

“当然,这会是一个渐进的过程,‘商业唱戏房地产赚钱’的做法不可能一下子就全部从市场退出,但是今后的商业地产行业,如果开发企业有更强大的商业运营能力、更出色的资产管理能力,能够让项目投资回报率达到资本市场对回报率的要求,这样的企业必然会更具竞争优势,获得更多利润空间。”潘韬先生最后补充到,拿地能力、融资能力、开发能力、运营能力是所有开发企业都必须具备的能力,商业地产进入下半场后,在拿地、金融政策没有大改革的情况下,开发企业必须在运营能力上寻求突破,这是商业地产下半场竞争的大势。



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一直以来,不少商业地产开发企业都在尝试着整合上下游资源,如向上打通金融渠道,向下打通百货渠道。但,更多或主动或被动涉足商业地产开发的企业并不具备这样的资源整合能力。那今后这些开发企业的商业地产之路该怎么走呢?对此潘韬表示,其实开发企业不可能也不应该都去学华润、万达这样的巨头企业,分工合作才是今后商业地产发展更具普适意义的路径。

“打通商业地产上下游各个链条,这需要成本,公司耗费这么大的成本,只有在公司运作足够多项目的情况下才有价值。而大多数开发企业商业项目的数量不会太多”,“所以,和寻求全产业链资源整合的思路不同,我认为今后商业地产行业肯定会分化,这个分化是指今后会涌现出更多的专门针对商业项目开发每一个环节的服务型公司。这本质上就是分工,更细致的分工会推动整个行业进一步发展。”

“一个商业项目开发下来,300多个环节,每一个环节都需要深入研究。由此,行业里人才的分工就会成为必然。有了人才的分工,行业也必然会随着人才的分工而形成很多专业服务公司。我想,商业地产行业今后的焦点不一定是又出了多少个类似于万达这样的甲方企业,相反,商业地产行业今后更多焦点、更多精彩应来自于服务于商业地产开发各个环节的服务型企业。其实,国外的商业地产发展历程也映证了这一点。”



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潘韬先生亲自参与操作的商业地产项目已将近30个,宁波万达广场、上海宝龙城市广场、金地北京中心这一连串业内耳熟能详的名字无一不彰显出潘韬先生进入商业地产领域后的多产和勤奋。不过,当笔者问及潘总是否想过要做一个最能体现自己思路、风格的商业地产项目时,潘韬先生却给出了否定的回答。

“我不是一个有着项目情结的商业地产人。”在潘韬看来,商业地产人可分为两类,一类商业地产人的职业生涯是以项目为导向的,以全心全意做1-2个精品项目为目标,这自然是行业内无上的荣耀;另一类商业地产人则是以打造团队、经营公司为载体,以服务更多商业地产项目为目标。潘韬认为自己恰恰属于后者。

“我离开了甲方。不管是从前加入三益柏佳、还是今天在旭美,自己的选择都是一脉相承的:我看到了这个行业的人才稀缺、看到了专业分工的必然趋势。我希望自己搭建的团队、公司能在商业模式上另辟蹊径、不断创新,用良好的业绩来证明团队的价值。”



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2015年也是潘韬先生进入商业地产领域的整整第10个年头,回首十年商业地产之路,也让潘总感慨良多。“感觉自己还算是比较幸运的,选择了商业地产,而这个行业恰好和今天中国的城镇化的历史进程联系起来。”

“中国经济发展有三条主线,工业化、城镇化、信息化。而自己正在从事的商业地产恰恰和城镇化紧密相连。2013年,中国城镇化率已经达到了53.37%,而根据此前一些发达国家经验,城镇化率达到50%以上时,住宅地产的发展会逐渐缓慢下来,商业地产会进入一个发展黄金期。”

“其实2005年辞去外交官职务后,也有好几个不错的选择,华为、富士康、安利等等企业都提供了不同的机会,但后来自己选择了万达,而万达又恰恰为自己提供了足够多的样本量,自己半路出家,却能迅速成长,万达提供的平台、视野,功不可没。”

采访结束的时候,潘总告诉笔者,下一个10年,商业地产的将进入“剩者为王”的时代,行业洗牌在所难免,这一背景下,自己的给自己定的目标是,找到那些地段、商圈还不错但却因缺乏专业团队支持的商业项目,成就商业项目的同时,成就旭美商业这支团队。“如果公司能够上市,那就更棒了!”新10年,新征程,地产纵横家潘韬先生依然在路上。我们期待他和他的团队为中国商业地产注入更多新鲜力量。

制作:许海 编辑: 郑天铭 监制:米浩
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