亿房首页 | 商铺首页 新房 | 二手房 | 亿房研究 | 购房指南 | 家居 | 生活 | 论坛

导语:近期,武汉商铺市场上,出现越来越多的商铺投资玩法,均打着“年投资回报率达12%以上”、包租X年“的宣传口号。有产权无产权的、可回购的各种性质商铺,可谓“乱花渐欲迷人眼”,让人无从下手。   
究竟哪些商铺投资才是靠谱的?这些打着高收益背后的商铺投资背后究竟有何秘密?其中暗藏着哪些风险,接下来,亿房网商业地产编辑将为你做出系列报道。

1、投资模式:东顺擎天将引进主力店大润发超市,目前已经是签约了,签订期限是20年。现在我们卖的就是大润发的铺子,铺子面积有小有大,最小7、8个平方,20个平米,大的1-200个平方的。大润发的铺子不分位置,所有位置的价格都是一样的,5.8万/平米。

目前像这样卖大润发里的商铺总共有800多间,在图纸上,小编看到,规划图纸上,大润发所在的位置都被分割成大大小小不同面积的商铺。

售后返租方面,这里1-3年是回报率8%,4-6年是9%,7-10年是10%,10年以后收益肯定更高,商铺最多11年左右可收回成本,剩余将近30年为纯利润。后期还可享受低价的增值。租金是按照每月进行返还,付了款后的下个月就可开始返租了。

2、投资解读:据武汉商业地产业内人士说,这实质就是种变相的投资理财产品,卖的是预期回报,相当于开发商的集资行为。这种投资方式,一定程度上存在着一定的风险。商铺后期高返租的回报率是高于正常商场租金收益的,因此,后期返租能否及时到位很大程度上,考验着开发商的资金运营能力.

另外,商业体后期能否成功运营起来,也是至关重要,建议投资者多从商业体的可行性和开发商方面考虑。

1、投资模式:“5万起买商铺”“3年稳赚” !

我们的商铺卖的是使用权和经营权,不用担心租不租得出去,我们这边统一包租,花个十几万,其他的都不用管,只需要坐着拿收益就行,我们商铺收益高达12%,每年按照4个季度返还,每个月的10号为返租期,投资者需要签3年的合同。即使铺子没租出去,开发商也得按照合同写的固定收益给你回报。

2、投资解读:这种无产权式商铺,跟理财产品类似,卖的是预期回报。与产权商铺相比,这种商铺没有土地证和房产证,收益高但风险也大。如果商业体后期运营不到位,商铺租不出去或者租不出价格,那么给投资者的回报就很难。

无产权商铺和产权商铺使用权有很大区别。有了产权,可以使用支配、处置财产,并获得相应收益,经营权依附在产权之上。而单纯投资经营权,没有房产证等所有权凭证,法律上产权并不属于投资人,如果出现风险没有办法保证自己的权益。

1、投资模式:融众国际所推出仅5㎡大小的地铁商铺,按照年投资保底收益9%来计算,高出保底部门5:5分成,收益金自签合同第二日起算,第一年期满6个月支付一年的收益金,第二年以后每半年支付一次收益金。

客户可以在十年后,选择继续按照保底的收益进行分成,或者十年后选择放弃投资,开发商将把当初投资本返还给客户。

值得注意的是,融众国际的商铺面积,是将所有大平米的商铺进行划分组合,以5㎡为投资单位。开发商负责后期整个商业项目的运营和管理。商铺只有使用权,无产权。客户可以选择认购1个5㎡商铺进行投资或者多个。

2、投资解读:这其实是一种变相的银行理财产品,投资客户在不用承担商场后期是否运营成功的风险,只管每月坐收收益和分成。相对于目前银行推出的很多理财产品而言,高收益的确很诱人。

就融众国际自身的商业裙楼发展而言,虽然融众国际就在武珞路主干道上,但是光谷的人 流整个应该是向南倒的,也就是越过转盘往珞瑜路东段,还有民族大道、关山大道南向的趋势。

在对面有鲁巷广场购物中心,斜对面有强大的光谷步行街,融众国际的商业其实处于很尴尬的地位,能不能成功运营起来有待市场的检验。

1、投资模式:“对于销售人员承诺的‘售后包租、五年零风险回购’,只要购买就可以每年坐收10%的收益率。”

开发商卖的是一栋四层楼,卖的是一层、二层和三层,均价分别为:33000元/平米、25000元/平米、15000元/平米,面积从12平米——22平米之间,前十年统一经营,每年10%的回报率。

以12平米为例,三层15000元/平米,一个铺子的价格是180000元,每年的收益就是18000元,十年就可以资金回本,您的铺子仍然还在,且前两年的租金还可以抵房款。五年可以申请回购,相当于开发商承担了所有风险……

2、投资解读:商铺售后包租收益达10%,而且是有产权的商铺,这种商铺投资就急需考察整个项目的运营规划情况和开发商的实力、资金状况。商铺后期高返租的回报率是高于正常租金水平的,因此,后期返租能否及时到位很大程度上,考验着开发商的资金实力。
1、投资模式:有投资的网友爆料,位于江汉路的宝丽金商业广场项目,其开发商宝利金商业投资管理有限公司,因其所承诺的前5年返祖没有按时的将租金返还到业主账户上。为此,众多此前购买项目商铺的业主前来讨要说法,由此引起了事发现场的一片混乱。

据悉,宝利金国际广场一间20平米的一楼商铺售价约200万,商家宣称收益达6%,但这里开业三年,人气却不怎么旺。其关店率超过7成,除一楼少数店面外,其他基本关门大吉。

经过了重新的规划和调整后,宝利金商铺的纠纷依然是不断。其当初10万一平的售价与如今超低的回报率形成了极大的反差,甚至业主连基本的返租率也得不到保证。……

2、投资解读:好的租金回报率必定来自于商业良好的运营和高出租率。

有业内人士表示,好的规划和一定的市场培育周期是塑造一个商圈成功的必要条件,曾经的鬼铺已经逐渐有了复活的迹象,但今后宝利金的发展还是需要靠团队的耐心打造。

同时,宝利金商业广场负责招商的是商业运营管理公司,而该公司和开发商不是同一个法人,这是最大的风险。

小郑解读:售后返租短板在哪?



其实,细数起来,这些项目的开发商不可谓不知名,所占据的地段也有比较有利,但是这些售后返租的最后都走向了失败或存在运营不理想的状况。分析其原因大致如下:
【详情】

1、开发商买铺回笼资金后,可能再无动力去进行项目运营
把一个商业项目经营好,除了要有资金的投入,还必须有精力的投入。开发商将商铺销售出去后,就失去了经营好整个商业项目的动力。“资金都回笼了,哪还会管什么商场经营的好不好呢。”从法律上讲,由于开发商已经将商铺卖出去了,此时,商铺的产权归业主所有,如果商铺经营得好,收益者也是业主。无利不起早,开发商自然经营好商业项目的动力只会进一步减弱。【详情】

2、开发商可能并不懂得如何经营好商业
事实上,不少地产商都是受到利润的驱使而进入商业地产领域的。部分开发商由于误认为商业地产的销售利润高于住宅地产而增加商业体量的供应,但对如何经营好商业并不在行。部分项目连负责后期运营管理的专业机构都没有,只有一群形式上的管理人员。

【详情】

3、虚高的销售价格和返租承诺透支租户未来
在售后返租的利益链条里,开发商靠投资者埋单,投资者靠下游商户(租户)埋单,租户靠消费者埋单。开发商将商铺以添加卖给了投资者,投资者必然以远高于实际可行的租金水平将商铺出租给下游租户。整个商业项目由此进入经营不善的恶性循环——换句换说,越是那些价格畸高场面热闹的商铺,越有可能已经透支了租户的未来,将来的商业氛围也极可能不会太乐观。……

4、商铺出售出去后小业主权益难以协调

商铺出售之后,购买商铺的投资者已成业主。在统一运营结束后,从法律上来讲,任何一名业主都有权力来处置自己的商铺——租给谁,租多长时间等等。这样就难免会造成商业项目整体形象走向紊乱,商业项目运营风险急剧扩大。……

关于我们 │ 用户指南 │ 版权声明 │ 友情链接 │ 招聘信息 │ 联系我们
Copyright © 2014 FDC.COM.CN Inc. All rights Reserved. 武汉亿房信息股份有限公司 版权所有
增值电信业务经营许可证B2-20080036 Mailto:webmaster@fdc.com.cn
//